Re: Verzögerung Baubeginn

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: : Sehr geehrte Damen und Herren, : : am 25.04.2008 haben wir mit dem Bauträger beim : : Notar ein Kaufvertrag über ein Grundstück mit : : Bebauung einer DHH abgeschlossen. Gleichzeitig : : haben wir auch am 25.04.2008 den Werksvertrag beim : : Bauträger unterschrieben. Ende August haben wir vom : : Notar die Bestätigung bekommen, dass der Grundstücks- : : kaufpreis an den Bauträger ausgekehrt wurde. Seitdem : : sind sage und schreibe über 10 Wochen vergangen, ohne dass wirklich mit dem Bau begonnen wurde. Nur mit : : schriftlicher Aufforderung, d. h. innerhalb der von uns gesetzten Frist (12 Werktage), hatte der Bauträger dann mal endlich mit dem Aushub begonnen. Danach kam prompt die 2. Rechnung, die wir selbstverständlich auch gleich beglichen haben. Zwischenzeitlich sind wieder 3 Wochen vergangen und noch nicht einmal das Gießen der Sohle ist in Aussicht. Wie wir wissen, hat der Bauträger die andere DHH noch nicht verkauft, aber es kann nicht zu unseren Lasten gehen. Inzwischen haben wir auch einen Baubegleiter beauftragt. Seit dem 01.11.2008 müssen wir Bereitstellungszinsen zahlen und haben natürlich noch unsere anderen Unkosten, wie Miete usw. zu zahlen. Wir sind langsam verärgert und können seine Verzögerungstatik nicht nachvollziehen, da wir auch von ihm überhaupt keine Info bekommen. Hinderungsgründe sind nun wirklich nicht ersichtlich. Leider haben wir nicht im Werksvertrag darauf geachtet, dass eine Frist für den Baubeginn eingetragen wird. Was können wir tun, damit der Bau weiter vorangeht. Wir haben auch schon daran gedacht, einen Fachanwalt für Baurecht zu beauftragen. : : Vielen Dank für die Antworten : Der Baubeginn ist doch wohl schon vollzogen, so wie Sie es beschrieben haben, damit ist die vereinbarte Frist für den Baubeginn doch m. A. nach hinfällig. : Wichtig ist, welchen Fertigstellungstermin Sie vereinbart haben? : Vereinbaren Sie doch mit dem Bauträger einen verbindlichen Termin für die Fertigstellung! : Hier noch ein paar Urteile: : : Nr. 1 : BGH v. 8.3.2001 –VII ZR 470/99 : Auch wenn ein Fertigstellungstermin für ein Bauwerk nicht vereinbart ist, so hat der Unternehmer gleichwohl sofort mit den Arbeiten zu beginnen. Der BGH hat jetzt ein Bauunternehmen zu Schadensersatz verurteilt, dass eine Eigentumswohnung verspätet herstellte. Im Vertrag war ein bestimmtes Datum für die Fertigstellung nicht vereinbart worden. In den zum Vertrag gehörenden Vertragsbedingungen war allerdings die unverzügliche Herstellung zugesagt. Lediglich in einem Prospekt war ein Fertigstellungsdatum vorgesehen. : Der Besteller hatte, nachdem er die übliche Zeit für die Errichtung abgewartet hatte (konkret 8 Monate), das Bauunternehmen nicht nur gemahnt, sondern mit der Mahnung eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung verbunden. : Nach Ansicht des BGH führte dies zur Aufhebung des Vertrages und zum Schadensersatz. Da die Herstellung innerhalb einer angemessenen Zeit nicht erfolgt war, war eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung möglich, auch wenn die hierbei erfolgte Fristsetzung von 3 Wochen nicht geeignet war, um, ausgehend von dem zu diesem Zeitpunkt bestehenden Baufortschritt, das Objekt tatsächlich fertig zu stellen. : Ob diese Rechtsprechung auf alle vergleichbaren Fälle anzuwenden ist, ist zweifelhaft, weil die bisherige Rechtsprechung für die Fristsetzung immer die Setzung einer angemessenen Frist verlangt. Als angemessen wird die Zeit angesehen, in der unter Aufbietung aller Möglichkeiten die entsprechenden Maßnahmen möglich sind. Dass dies bei der Errichtung und Fertigstellung eines Bauwerks erhebliche Problem mit sich bringt, wird an den langen Zeiten der Fertigstellung deutlich. Denn dann wäre eine Fristsetzung, etwa wenn noch gar nicht angefangen worden wäre, nur mit sehr langen Fristen (mehrere Monate) möglich. Dieses Ergebnis ist eigentlich für den Auftraggeber kaum zumutbar. Insoweit bringt die Entscheidung des BGH Neues. : Quelle: : Große – Wilde & Partner GbR : Rechtsanwälte in Bonn : Kaiserstr. 15 • 53113 Bonn : www.grosse-wilde-bonn.de : : Baurechtsurteile.de Beitrag 376 : : NR. 2 : BGH, Urteil vom 21.10.2003 – X ZR 218/01 : Der Werkunternehmer trägt die Beweislast dafür, dass die angemessene Herstellungsfrist noch nicht abgelaufen ist. : Ein Erdbauunternehmer wird mit Bodenaushub, Zwischenlagerung und Entsorgung beauftragt. Vertragstermine sind nicht vorgesehen. Nachdem der Unternehmer die Leistungen begonnen hat, setzt der Auftraggeber wiederholt Fristen zur angemessenen Förderung der Leistung durch genügende Material- und Gerätebereitstellung. Nach entsprechenden Fristsetzungen mit Kündigungsandrohung wird der Vertrag vom Auftraggeber gekündigt. Die Fertigstellung erfolgt durch ein Unternehmen in Ersatzvornahme. Der gekündigte Unternehmer macht Vergütungsforderung für die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen im Umfang von knapp 100.000,00 € geltend. Er beruft sich auf die Unwirksamkeit der Kündigung, da er sich nicht in Verzug befunden habe. Die Zahlung wird vom Auftraggeber verweigert, welcher seinerseits Gegenforderungen in Höhe von 30.000,00 € als Schadenersatz für die Mehrkosten des Nachfolgeunternehmers geltend macht. : Die Klage des Unternehmers ist in den ersten beiden Instanzen erfolgreich, die Widerklage des Auftraggebers wird abgewiesen. Nach der Auffassung der Instanzengerichte hat der Auftraggeber nicht hinreichend dargelegt und bewiesen, dass die angemessene Frist zur Leistungserbringung durch den Unternehmer bereits abgelaufen war und deshalb durch die Mahnung ein Verzug eintreten konnte. : Der BGH hebt die Vorentscheidungen auf und verweist die Angelegenheit zurück. Nach der Auffassung des BGH besteht vorliegend die Beweislast beim Unternehmer, dass die angemessene Zeit für die vertragsgemäße Herstellung noch nicht abgelaufen war. Sofern im Vertrag Fertigstellungstermine nicht vereinbart sind, hat der Unternehmer im Zweifel alsbald nach Vertragsschluss mit den Leistungen zu erbringen und sie in angemessener Zeit zügig zu Ende zu führen. Beim Streit darum, welche Herstellungszeit angemessen ist, liegt die Beweislast beim Unternehmer, dass eine angemessene Herstellungsfrist noch nicht abgelaufen war. Dies folgt aus dem Grundsatz des § 271 Abs. 1 BGB. : Praxistipp : Die Entscheidung des BGH macht im besonderen Maße die Notwendigkeit von vertraglichen Fristen deutlich. Nach der Grundsatzentscheidung des BGH im Urteil vom 08.03.2001 – VII ZR 470/99 – hat der Unternehmer bei Fehlen von Vereinbarungen alsbald nach Beauftragung seine Leistungen zu erbringen und diese unverzüglich fertig zu stellen. Eine weitgehende Disposition über den Zeitrahmen steht ihm insofern nicht zur Verfügung. Die neue Entscheidung des BGH macht darüber hinaus deutlich, dass er darüber hinaus auch den Beweis dafür schuldet, dass die von ihm benötigte Zeit angemessen ist. : Volltext beim BGH : : Nr. 3 : OLG Celle, Urteil vom 13.10.2004 - 7 U 114/02 : Die Angabe "Fertigstellungstermin Ende Mai 2000" in einem Bauvertrag ist keine verbindliche Vertragsfrist im Sinne : von § 5 VOB/B. : Bei dieser Angabe handele es sich nach Ansicht des Oberlandesgerichts (OLG) Celle nur um eine ungenaue zeitliche Einordnung. Wurde keine weitere Vereinbarung mit dem Auftraggeber hinsichtlich des Fertigstellungszeitpunkts getroffen, könne dieser vom Bauunternehmer keinen Verzugsschaden verlangen, wenn das Werk erst nach diesem Termin fertig gestellt werde. : Hinweis: Vorsicht ist für den Bauunternehmer allerdings geboten, wenn ihn der Auftraggeber ausdrücklich unter Fristsetzung in Verzug setzt. Nach Ablauf der Frist kann ein Anspruch auf Verzugsschaden bestehen. Vereinbaren die Parteien jedoch eine neue Ausführungsfrist, verzichtet der Auftraggeber auf Rechte, die ihm auf Grund der ursprünglich verzögerten Ausführung zustehen. : Baurechtsurteile.de Beitrag 451 : : Nr. 4 : BAUTRÄGERRECHT : Bauzeit und Verzug mit der Fertigstellung : von RA Dr. Hölzlwimmer : Einen - juristisch - delikaten Fall hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 08. März 2001 - VII ZR 470/99 - entschieden. : Der Käufer einer noch zu errichtenden Immobilie als Kapitalanlage hat mit seinem Vertragspartner, wohl einem Bauträger, im Februar 1996 einen Bauvertrag abgeschlossen. In diesem Vertrag verpflichtete sich der Bauträger, das Bauvorhaben unverzüglich zu erstellen. Im Verkaufsprospekt war eine Fertigstellung zum 31. Dezember 1996 genannt. Tatsächlich hat der Bauträger erst im November 1996 mit dem Bau begonnen. Anfang April 1997 setzte der Käufer dem Bauträger eine "Nachfrist" zum 23. April 1997 verbunden mit einer Ablehnungsandrohung. Der Bauträger teilte ihm daraufhin mit, dass das Bauvorhaben voraussichtlich bis zum 01. Juli 1997 fertiggestellt ist. Auf dieses Schreiben reagierte der Käufer nicht und forderte im Mai 1997 Schadensersatz. : Das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen, weil zum Zeitpunkt der gesetzten Nachfrist der Bauträger nicht in Verzug gewesen sei; dies aber sei Voraussetzung eines Vorgehens nach § 326 BGB. Der Bundesgerichtshof hat diese Rechtsansicht nicht geteilt und zunächst ausgeführt, dass die Leistung des Bauträgers Anfang April 1997 bereits fällig gewesen sei. Dies ergibt sich einerseits aus der vertraglichen Verpflichtung, das Bauvorhaben unverzüglich zu erstellen, andererseits aus der aus dem Prospekt ersichtlichen Bauzeit bis 31. Dezember 1996. Zum dritten ist die wirtschaftliche Bedeutung des Käufers an der Einhaltung der Frist zu berücksichtigen. Der Bundesgerichtshof führt in seiner Entscheidung weiter aus, dass die den Verzug auslösende Mahnung im Schreiben des Käufers Anfang April 1997 zu sehen ist; denn die Mahnung kann zugleich mit der Nachfristsetzung und der Ablehnungsandrohung ausgesprochen werden. Das für den Schadensersatzanspruch erforderliche Verschulden muss nicht der Käufer nachweisen. Vielmehr ist der Bauträger gehalten sein fehlendes Verschulden zu beweisen. : Das Urteil lehrt, dass die Pflichten der Bauträger zur zügigen und rechtzeitigen Herstellung des Bauwerks nicht unterschätzt werden dürfen. Lieber soll man sich großzügigere Fertigstellungsfristen einräumen als darauf hoffen, dass der Erwerber die Rechtslage nicht richtig einschätzt. : Mit freundlichen Grüßen : Sachverständigenbüro : Markus Reinartz : Freier Sachverständiger für Bauwesen : Hauptstraße 51 : 53894 Mechernich : E.-Mail ReinartzMarkus@t-online.de : Tel.: 02484 / 2683 : Fax: 02484 / 2583 : Handy: 0170 2940 223 : PS. Meine Beiträge im Forum stellen lediglich meine eigene Meinung und somit keine Beratung dar. Aus diesem Grund kann in dieser Hinsicht keine Haftung/Gewährleistung übernommen werden

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