Abgeschickt von ReiMa-Baudienstleistungen am 24 Maerz, 2010 um 17:40:39
Antwort auf: Re: Grenzwand eines bestehenden alten Wohnhauses dämmen von Dirk Baumeister am 24 Maerz, 2010 um 10:13:29:
Hallo Herr Baumeister,
wir würden bei unserer Behauptung bleiben wollen die wir aufgestellt haben und behauoten weiterhin, dass diese richtig ist.
Ihre Auffassung ist nicht grundlegend falsch aber zumindest -aus unserer Sicht- in Teilen falsch ist.
Unserer Aufassung nach Interpretieren Sie falsch Herr Baumeister.
Wir hatten geschrieben, dass der Nachbar zustimmen muss, damit ist eigentlich alles gesagt und dabei würden wir auch bleiben wollen.
Denn in dem von Ihnen richtig zitierten §§ der LBO steht auch, dass es bei Baulasten Ausnahmen gibt.
Was ist eine Baulast?!
Nun gehen Sie bitte nicht von der schulmäßigen Baulast aus, denn die Rechtsprechnung lässt auch Überbauvereinbarungen zu die zwischen den beiden betroffenen Grundstücksnachbarn auf privatrechtlicher Ebene getroffen und vereinbart werden können. Uns ist kein Fall bekannt, in dem diese nicht anerkannt worden wäre (n). Voraussetzung dafür ist natürlich, dass diese Überbauvereinbarung alle "Eventualitäten" vorsieht, die einem Streit vorbeugen und das es daran, mit anderen Worten, nichts zu bemängeln gibt.
Die können Sie bei jedem Anwalt formulieren lassen, kostet zwischen -den mir bekannten Preisen- 250,00 und 2.250,00 Euro, je nach dem, wie die §§ in der Tiefe ausformuliert werden. Günstigstenfalls, werden darin auch gleich Betretungsrechte zur Instandhaltung (Hammerschlags- und Leiterrecht etc.) sowie die Sanierung etc. und Folgekosten (auch für Beeinträchtigungen) sowie ebenfalls die ggf. zu zahlende Überbaurente vereinbart sowie auch der Übergang auf etwaige Rechtsnachfolger. Wir haben beispielsweise in den letzten (na sagen wir) 5 Jahren ca. 5 Stück derer pro Jahr für Beteiligte Grundstücksnachbarn vorbereitet, die dann auch anwaltlich überprüft wurden und soweit notwendig anwaltlich geändert und dann auch schlussendlich von den beteiligten Grundstücksnachbarn unterschrieben wurden.
Fazit:
Die Nachbarrechtliche Zustimmung reicht.
Es gibt 3 bzw. 4 Arten der Baulast (-sicherstellung)!
Die Grundbuchrechtliche Baulast!
Die im Baulastenverzeichnis eingetragene Baulast!
Die privatrechtliche Baulast per Überbauvereinbarung (die natürlich regelmäßig -im Nachttisch liegend- vergessen wird beim Verkauf weiter zu geben und von deren Existenz dem Käufer eine Mitteilung zu machen)!
Die auch privatrechtliche aber per einfacher Unterschrift auf dem Architektenplan (an die nun echt niemand mehr denkt, wenn es denn dann gilt daran zu denken und die mit Sicherheit auch sehr viel Streitpotenzial unter den Nachbarn birgt, weil weiter nichts vereinbart wurde)!
Welche die beste Art der Vereinbarung ist, darum ging es ja hier nicht. Am sichersten sind wohl die ersten beiden Varianten.
Schon (auch) Sachverständige sind bei der z. B. Verkehrswertermittlung gehalten richtig zu fragen! Also nicht nur nur Grundbuch und Baulstenverzeichnis einsehen sondern auch nachfragen ob es Vereinbarungen privatrechtlicher Natur gibt oder ob solche existieren, die den Wert einer Immobilie -positiv oder aber auch negativ- beeinträchtigen können. Allein schon das es diese ungeschriebene Vorschrift für Sachverständige gibt, bestätigt doch die Existenz solcher Vereinbarungen. Ganz wichtig auch z. B. bei den ähnlich gelagert zu vereinbarenden Bauschadenminderungsverzichten (Grundbuchrechtlich, Privatrechtlich, verbilligter Kaufpreis des Grundstückes etc.). Das trifft hier nicht direkt das Thema ist aber vom handling her (ziemlich) gleich.
Vielleicht haben wir ja auch nur ein wenig an einander vorbei geredet, die Kunst des "Verstehens liegt nun halt eben mal im erlären" aber die Zustimmung des Nachbarn reicht -unter der Voraussetzung, dass alles korrekt vereinbart und dem dann halt eben zugestimmt wird- aus.
Die Zustimmung des Nachbarn bezog sich unsererseits jedenfalls -so von uns gemeint- auf die Zustimmung des Nachbarn für einen Überbau bzw. für die zu vereinbarende Überbauvereinbarung.
Vielleicht dazu eine Anekdote über die man lachen könnte, wenn es denn nicht so ernst wäre (ein wahre Begebenheit, die sich tatsächlich so zugetragen hat):
Die noch lebenden beiden Elternteile eines Sohnes vererben Selbigem -unter Anrechnung auf das spätere Erbe (es gibt noch drei Geschwister)- die Hälfte ihres Grundstückes (ca. 1977 oder 1978) was der Sohn dann bebaute (ca. 1981). Die Häuser bzw. das Haus und die Außenanlage war dann irgendwann fertig und dann gab es Ärger mit dem Bauamt wegen den Abstandsflächen die nicht eingehalten wurden. Kein Problem, die Eltern und der Sohn vereinbarten so ziemlich alles was sein musste aber privaterechtlich (ca. 1982 oder 1983). So kommt es denn dann, dass augenscheinliche Grundstücksbestandteile (Gartenmäuerchen, Einfriedungen, Pflasterungen etc.) gar nicht zu dem augenscheinlichen Grundstück gehören oder über diese Flächen nicht mehr frei verfügt werden darf aber alles in trockenen Tüchern, die Vereinbarung wohlwissentlich im Nachttisch liegend. Die Beziehung des Sohnes mit der Frau die er geheiratet hatte scheiterte, die Ehe ging auseinander, so dass die Wohnungseinrichtung (auf-) geteilt wurde, weil das Haus verkauft werden musste. Im Streit gingen Fensterscheiben zu Bruch und es flogen Möbel und Gegenstände am Fenster heraus, weswegen dann am Tag danach ein Container bestellt und in der Einfahrt abgestellt wurde und alles restlich greifbare in den Container verlagert bzw. geschmissen wurde (ca. 1983). Das Haus des Sohnes wurde verkauft (ca. 1984 oder 1985) und nun war alles immer noch Friede, Freude, Eierkuchen, ............. der Sohnemann mit neuer Frau an neuer Stelle, neues Haus im (halbfertigen) Rohbauzustand gekauft (ca. 1996) ...... , zunächst immer noch alles Friede, Freude, Eierkuchen bis zu dem 60%-tigen (Total-) Verlust des neuen Hauses des Sohnes durch Brand [(ca. 2003) wir haben die Sanierung ausgeführt und die Versicherungskorrespondenz unterstützend begleitet]. Immer noch kein Problem, die Versicherung zahlt und die Container werden beim aufräumen der Brandstelle auch ganz schön voll. In 2006 verstirbt dann die -längstlebende- Mutter des Sohnes und die Geschwister des Sohnes und er selbst bestellen ebenfalls einen Container und schmeißen alle Besitztümer der Mutter nebst Aktenordner in den bestellten und im Hof abgestellten Container. Das Haus der Mutter wird verkauft [wir haben das Verkehrswertgutachten für das Haus der Mutter erstattet und darin Gott sei Dank auf privatrechtliche Vereinbarungen die möglicherweise noch Bestand haben könnte hingewiesen und dies auch Wert beeinflussend berücksichtigt. Der Hinweis war deshalb möglich, weil der Fall mit den privatrechtlichen Baulasten durch die Medien (das Ortsschild musste noch versetzt werden und der Garten zu Bauland erklärt werden, die Abrundungssatzung musste geändert werden und, und, und) ging und scherzhaft (natürlich nicht komplett) in der Dorfchronik erwähnt wird und wir immer alles so schön und fein säuberlich archivieren / Man bedenke, vor sage und schreibe (gut) über 30 Jahren hat dieses (privatrechtliche Baulasten-) Wirrwar begonnen]. Nun kommt der neue Eigentümer des Hauses der Mutter und möchte, dass der Eigentümer des Hauses des Sohnes Veränderungen an der Außenanlage vornimmt und/oder zurück baut und umgekehrt, was aber nicht geht, weil dann einer der Beiden dann seine Baugenehmigung verliert bzw. verwirkt usw. Echt spannend, die beiden "neuen Nachbarn" sind sich absolut nicht "grün" (soll heißen sie verstehen sich untereinander nicht und schaukeln sich regelmäßig gegenseitig mit neuen Anschuldigungen hoch), dass Ganze läuft derzeit noch und kein Ende in Sicht. Die Zeugen sterben einfach so weg und der Sohn lebt auch nicht mehr (ca. 2007). Wir sind gespannt wie dieser Knoten aufgelöst wird.
Achso, Jeder (auch das Bauamt) weiß Bescheid nur beweisen lässt sich nichts mehr so wirklich und nicht so wirklich komplett, weil auch diese getroffenen Vereinbarungen beim Amt nicht aufzufinden sind.
Soviel zu privatrechtlichen Vereinbarungen die in einer Schublade vor sich hin modern.
Mit freundlichen Grüßen
ReiMa-Baudienstleistungen
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PS. Unsere Beiträge hier in diesem Forum stellen lediglich unsere eigene Meinung und somit keine Beratung dar. Aus diesem Grund kann in dieser Hinsicht keinerlei Haftung und keinerlei Gewährleistung übernommen werden.
: Falsch ... §4 Abs. 2 BauO NRW
: "Ein Gebäude auf mehreren Grundstücken ist zulässig, WENN ... "
: Daraus ergibt sich im Umkehrschluss, dass ein Grundstück auf mehreren Grundstücken ansonsten eben nicht zulässig ist solange die dort benannten Voraussetzungen nicht vorliegen.
: Ein Gebäude steht dann auf mehreren Grundstücken, wenn Bauteile die Grenze überschreiten. Darüberhinaus sind abstandflächenrechtliche Belange und Belange des Brandschutzes zu prüfen und ggf. durch weitere öffentlich-rechtliche (Baulasten) oder privatrechtliche Sicherungsinstrumente zu gewährleisten.
: Richtig ist, dass ich kein Bauamt kenne, das ohne konkreten Nachweis und Beschwerde des Nachbarn einschreitet.
: Richtig ist auch, dass das BGB in §912 dem überbauten Grundstückseigentümer Duldungspflichten auferlegt, die allerdings nur für unbekannte und unbeabsichtigten Überbau anwendbar sind.
: : Richtig, nachbarrechtliche Belange, lediglich der Nachbar muss zustimmen.
: : Mit freundlichen Grüßen
: : ReiMa-Baudienstleistungen
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: : PS. Unsere Beiträge hier in diesem Forum stellen lediglich unsere eigene Meinung und somit keine Beratung dar. Aus diesem Grund kann in dieser Hinsicht keinerlei Haftung und keinerlei Gewährleistung übernommen werden.
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: : : Naja, zulässig ist das schon. Man braucht aber eben die Zustimmung des Nachbarn. Was das Bauamt sagt ist hier erstmal nicht relevant, da es sich um ein zivilrechtliches Problem handelt.
: : : : Wenn ich das richtig verstehe, wollen Sie die Wand im Bereich des Nachbargrundstücks mit einer Dämmung versehen. Die Dämmung soll also auf dem Nachbargrundstück stehen.
: : : : Warum sollte das zulässig sein? Das wäre genauso, als würden Sie Ihren Grill beim Nachbarn hinstellen und den nur von Ihrem Grundstück aus befeuern.
: : : : Und das Bauamt dürfte dem eigentlich auch nicht zustimmen, da Ihr Gebäude dann auf zwei Grundstücken stünde. Vermutlich würde die Behörde nur nicht unbedingt nachmessen solange sich niemand beschwert.
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: : : : : Ich besitze in Brandenburg ein Wohnhaus welches vor ca. 150 Jahren auf der Grundstücksgrenze erbaut wurde. Ich möchte diese Grenzwand mit einem Dämmaufbau von ca. 10cm dämmen um im nächsten Winter Öl zu sparen. Wie ist die Rechtslage? Das brandenburgische Nachbarschaftsgesetz hat für mich keine aussagekräftigen Regelungen. Das Bauamt würde mir keine Steine in den Weg legen.
: : : : : Was kann ich tun um mich rechtlich abzusichern?
: : : : : mfg Vogel