Re: Nutzungsänderung


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Abgeschickt von Bauamt am 13 September, 2011 um 23:30:02:

Antwort auf: Re: Nutzungsänderung von Deichschwester am 12 September, 2011 um 23:06:27:

Ihre Frage bzgl § 34 BauGb ist leider nicht konkret genug.

Wenn das Bauvorhaben im unbeplanten Innenbereich liegt, muss es sich nach den in 34 BauGB genannten Kriterien einfügen.
Dies ist allerdings zusätzlich zu den Bauordnungsrechtlichen Vorschriften (Abstandsflächen etc) zu verstehen und nicht alternativ dazu.

: Vielen Dank für die ausführliche Antwort!

: Die Nutzung des DG als Wohnraum gab es nie und daher wird es hierfür auch keine alte Baugenehmigung geben.

: Es gab bereits eine Rücksprache bei der Behörde. Dieser geht es um den Nachweis einer bisherigen Nutzung als Wohngebäude. Auch dieser kann nicht vorgelegt werden, da überhaupt keine Baugenehmigung vorliegt. Der Einwand nur dann auch eine Immobilie zu kaufen, wenn eine Baugenehmigung vorliegt, ist sicher berechtigt, aber das Kind ist leider schon in den Brunnen gefallen.

: Das DG verfügt im Übrigen nur über die beiden besagten Gauben an der schwierigen Grenze. Diese wurden ja seiner Zeit von den Nachbarn "genehmigt". Das dieser Raum später auch zu Wohnraumzwecken genutzt werden sollte, war Thema, wurde aber nicht schriftlich fixiert.

: Wie sieht es denn hier eigentlich mit dem §34 des BauGB aus?

: In der Straße gibt es diverse Grenzbebauungen und auch das Nachbargebäude steht auf einer Grenze...

: Vielen Dank!

:
: : Eine vollständige Beurteilung der rechtlichen Situation ist hier schwierig.

: : Aber zumindest einige Hinweise:

: : Grundsätzlich ist der Eigentümer/Bauherr verpflichtet die Baugenehmigung nachweisen zu können. Er ist also in der Beweispflicht.
: : Die umgekehrte Sichtweise, dass also eine Behörde die Nicht-existenz einer Baugenehmigung nachweisen müsste, ist ja schon aus logischen Gesichtspunkten nicht vertretbar.
: : Die Frage reduziert sich in Fällen wie diesen allerdings darauf, ob man aus den sonstigen Umständen die damalige Existenz einer Baugenehmigung annehmen kann, also quasi ein Anscheinsbeweis geführt werden kann. Ob das in Ihrem Fall so ist, kann ich nicht beurteilen.

: : Dies ist übrigens auch der Grund, warum es ein großer Fehler ist eine Immobilie zu kaufen, ohne zugleich die dazu gehörende Baugenehmigung überreicht zu bekommen.

: : Zur Frage nach dem Unterschied der genehmigten Dachformänderung und der Nutzungsänderung zu Wohnen:

: : Soweit bei einer Änderung der Dachform die Abstandsflächen unverändert bleiben, ist eine ausführliche Prüfung der Abstandsflächen nicht erforderlich. Ebenso ist der urprüngliche Genehmigungszustand des Gebäudes nicht von entscheidenter Bedeutung, weshalb damals keine diesbezüglichen Unterlagen vom Bauantragsteller gefordert wurden. In Ihrem Fall hatten allerdings auch die Nachbarn dem Vorhaben zugestimmt, sodass evtl. auch aus diesem Grund auf eine ausführliche Prüfung verzichtet wurde.

: : Bei einer Nutzungsänderung von z.B. Lager/Speicher zu Wohnen stellt sich die Abstandsflächenthematik aber durchaus. Abstandsflächen haben nicht nur den Zweck die Besonnung und Belüftung des Nachbarn sicherzustellen (dies wäre hier ja unverändert), sondern sollen auch einen ausreichenden "Sozialabstand" gewährleisten.
: : Dieser Sozialabstand umfasst Belange wie der Schutz vor ständiger Einsichtnahme in den Garten bzw. die Nachbarwohnung (u.ä.) und wird durch die Schaffung einer zusätzlichen Wohnnutzung innerhalb der eigentlich freizuhaltenden Mindestabstände negativ berührt.
: : Dies stellt einen Eingriff in Nachbarrechte dar und würde zumindest seine Zustimmung erfordern, welche hier fehlt.
: :
: : Ein möglicher Ausweg wäre hier, das Vorlegen einer alten Baugenehmigung, in welcher die Wohnnuztung im DG bereits genehmigt war. Offensichtlich hat die Baubehörde deshalb bei Ihnen nach der alten Genehmigung gefragt.

: :
: : Das Ganze stellt natürlich ein schlichtes Raten der Intentionen der Genehmigungsbehörde dar. Es können auch ganz andere Gesichtspunkte die tragende Rolle in Ihrem Bauvorhaben spielen. Haben Sie sich denn noch nicht bei der Genehmigungsbehörde nach den Gründen erkundigt ?

: : : Liebes Forum,

: : : zu nachfolgendem Sachverhalt würde ich mich über die ein oder andere Stellungnahme sehr freuen.

: : : Ein Ehepaar erwirbt im Rahmen einer Zwangsversteigerung ein altes Haus. Diese Haus ist ca. 300 Jahre alt. Ursprünglich als Scheune genutzt, gehörte es zum heute auf dem Nachbargrundstück liegenden Wohnhaus. In den 30er Jahren wurde das Gebäude zu einem Wohnhaus mit zwei Wohnungen im EG umgebaut, da der Besitzer der Hofanlage seinen Töchtern jeweils ein Wohnhaus überlassen wollte. Das Grundstück wurde offiziell geteilt (wann dies geschah ist noch nicht bekannt). Heute liegt die ehemalige Scheune mit zum Teil nur 2 m Abstand sehr nah an der Grundstücksgrenze.

: : : Als das Ehepaar das Haus im Rahmen der Zwangsversteigerung erwirbt liegt ein offizielles Gutachten vor, in welchem auch die Ausbaureserve des DG in den Verkehrswert eingerechnet wird. Um die marode Bausubstanz des Gebäudes zu sichern wird von dem Ehepaar zunächst das Dach saniert. Hierzu wird ein Bauantrag gestellt, da das vorhandene Reetdach durch ein Pfannendach ersetzt werden soll. Zudem wurde die Dachform an der einen Giebelseite geändert und zwei Bestandsschleppgauben in zwei größere Giebelgauben umgewandelt. Die Baugenehmigung wurde mit Zustimmungserklärung der Nachbarn bewilligt. Da die zukünftige Nutzung des DG und Raumaufteilung zu dem Zeitpunkt noch nicht feststeht, wird eine Nutzungsänderung des DG nicht beantragt.

: : : Heute, zehn Jahre später, wird erneut ein Bauantrag gestellt, da das DG als Wohnraum genutzt werden soll. Analog zum EG soll jede Wohnung durch den Ausbau des DG mit eigener Erschließung durch eine notwendige Treppe erweitert werden. Die Baubehörde verlangt heute die Vorlage einer Baugenehmigung aus den 30er Jahren, als das Gebäude zu Wohnraumzwecken umgebaut wurde. So diese Baugenehmigung nicht vorgelegt werden kann, würde einer Nutzungsänderung zu Wohnungszwecken aufgrund des zu geringen Grenzabstandes nicht zugestimmt werden.

: : : Eine Baugenehmigung aus den 30er Jahren liegt dem Ehepaar nicht vor. Es ist lediglich eine Baugenehmigung aus den 60ern für einen weiteren Schornstein und für eine Entwässerungsanlage vorhanden. Auf den Plänen sind die Wohnräume alle ersichtlich. Eine weitere Zustimmung der Nachbarn wird es vermutlich nicht mehr geben, da diese dem Ehepaar nicht mehr nur positiv gesonnen sind.

: : : Warum wurde vor zehn Jahren der Dachformänderung etc. zugestimmt und heute die Wohnraumnutzung im DG abgelehnt. Häufig sind Unterlagen in den Wirren des Krieges verloren gegangen.

: : : Was kann und sollte das Ehepaar jetzt tun?

: : : Hinzuzufügen ist: die beiden Kinder des Ehepaares wollen jeweils eine Haushälfte nutzen; also pure Eigennutzung in Schleswig-Holstein.

: : : Vielen herzlichen Dank für ein paar Hinweise, Anregungen und Denkanstöße.

: : : Viele Grüße von der Deichschwester





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