Re: Duldungsbaulast im Neubaugebiet


[ Antworten ] [ Ihre Antwort ] [ Forum www.baurecht.de ]

Abgeschickt von hoviclaudia am 14 Juli, 2012 um 16:23:56

Antwort auf: Re: Duldungsbaulast im Neubaugebiet von H. Hallmackenreuther am 14 Juli, 2012 um 11:57:43:

Hallo Herr Hallmackenreuther,
vielen Dank für die ausführliche Antwort. Ich habe mir gerade den Kaufvertrag des Grundstückes noch einmal durchgelesen, und es wird nirgends eine Duldungsbaulast erwähnt, oder irgendein Eintrag, oder etwas was sich auf den Bebauungsplan bezieht. Sie würde ich gerne am Dienstag mit zu dem Termin im Bauamt mitnehmen :-) da hätten wir einen Fachmann, der das Bauamt ins Schwitzen bringt. Wir werden uns die Duldungsbaulasterklärung am Dienstag geben lassen, keinesfalls unterschreiben und dann mal weitersehen.
Auf jeden Fall haben wir ganz viele Fragen ans Bauamt, die Augen haben Sie uns ja geöffnet, wir werden auch ein Protokoll vom Gespräch mit dem Bauamt anfertigen. Nochmal vielen Dank, bis dahin
Claudia

: Nunja,"...wird...eingetragen" klingt für mich nach einem netten unverbindlichen Hinweis aus der Vergangenheit, von dem ich mich in keinster Weise angesprochen fühlen würde. Damit es konkret würde, hätte da schon "...ist...einzutragen" stehen müssen. Aber nochmal: In einem Bebauungsplan kann nur ein bestimmter Katalog an Dingen geregelt werden. Alles andere nicht! Dieser Katalog ist abschließend (!) in § 9 Baugesetzbuch aufgeführt. Die Pflicht zur Eintragung von Baulasten gehört meiner Ansicht nach definitiv nicht dazu. Wenn in ihrem Bebauungsplan stünde, sie dürften im Garten nur Schlips und Krawatte tragen und ausschließlich rote Autos in der Auffahrt parken, würden Sie dem zu Recht doch auch nicht nachkommen. Die Festsetzung wäre nämlich nichtig, da ihr die Erforderlichkeit und vor allem die Rechtsgrundlage fehlt.

: Aber davon mal ganz abgesehen. Eine "Duldungsbaulast" ist nur die Bezeichnung für eine bestimmte Sorte von Baulasten. Dies sagt aber nichts über ihren Inhalt aus. Der Inhalt einer Baulast muss aber immer näher bestimmt sein. Man kann sich nicht pauschal verpflichten irgendwie ALLES zu dulden. Interessant und aufschlussreich wäre es daher, zu wissen, wie der Text Ihrer Baulast nun lauten soll. Konkret: Was genau soll Ihr Grundstück erdulden, was sollen Sie im Detail und in welchem Umfang eigentlich zugunsten des KS-Werks hinnehmen? Lärm-/Staub-/Lichtimmissionen über das zulässige Maß hinaus, Fahr- oder Leitungsrechte auf oder unter ihrem Grundstück, Abstandsflächen an der Grenze, ...???

: Ihr Bebauungsplan schweigt sich dazu vermutlich völlig aus. Das macht das Ganze meiner Ansicht nach nicht nur hinfällig sondern zusätzlich auch noch absurd. Sie könnten ja eine Baulast auf Ihr Grundstück eintragen, in der Sie dulden, dass z.B. der Eingentümer des KS-Werks an ungeraden Jahren Ostermontags für 15 Minuten kostenlos in Ihrer Auffahrt parken darf. Dann hätten Sie eine Duldungsbaulast zugunsten des KS-Werks. Bedingung des Bebauungsplans erfüllt! Da möchte ich dann gerne die Reaktion des Mitarbeiters in Ihrem Bauamt sehen. Hihi! Das ist aber alles Nonsens.

: Ich vermute, dass die Abteilung Bauleitplanung in Ihrer Gemeinde ganz großen Mist gebaut hat (dazu bei Bedarf gerne auch ausführlicher). Und anstatt den Fehler zuzugeben oder ordentlich zu beheben, werden Sie nun über das Bauordnungsamt als schwächstes Glied der Kette gepiesackt. Den vermeintlich stadtbekannten und politisch bestens vernetzten Eigentümer des gewerbesteuerzahlenden KS-Werks will vermutlich niemand angehen. Vielleicht tut man ihm sogar einen Gefallen, in dem man ihm bei der Durchsetzung "seiner" benötigten Baulast assistiert. Eine mündliche Drohung (Ihnen gegenüber: OB-Verfahren/Schwarzbau) ist oft sehr schnell und voreilig ausgesprochen. Diesen Vorwurf aber rechtssicher in einen schriftlichen Bescheid zu gießen ist oft vielfach schwieriger. Da würde ich erst einmal schön die konkreten Vorwürfe und die Anhörung - ggf. begleitet durch einen Fachmann - abwarten, bevor ich mich bekloppt machen lasse. Und um noch einen Seitenhieb auf das Freistellungverfahren unterzubringen: Mit einer "ordentlichen" Baugenehmigung könnten Sie den Herren vom Bauamt gelassen vom Balkon winken und einen schönen Tag wünschen.

: Wenn Sie sich darüberhinaus sicher sind, dass in Ihrem Grundstückskaufvertrag keine Verpflichtung zur Übernahme der Baulast enthalten war und das SIE die geforderte Baulast nicht für sich selbst brauchen, damit IHR Haus den bauORDNUNGSrechtlichen oder anderen Vorschriften entspricht, dann würde ich den Herrschaften einen Vogel zeigen oder wahlweise ganz gewaltig meine Hand aufhalten. Möglicherweise ist ja (inzwischen/durch den Bebauungsplan/die fehlende Baulast) das KS-Werk der "Schwarzbau" und nicht ihr Haus. Im Zweifelsfalle wäre es sicher ratsam einen versierten und fachkundigen Fachmann/Planer/Anwalt hinzuzuziehen. Derartige Details und komplexe Fallgestaltungen kann man nicht in einem Internetforum abhandeln.

: Mit freundlichen Grüßen
: H. Hallmackenreuther

:
: : Vielen Dank für die Antworten. Die Meinungen sind schon sehr unterschiedlich. Und ich als dummer Bürger weiß nicht, wie ich mich verhalten soll. Aber ich sehe auch überhaupt keine Rechtspflicht, diese Baulast auf unser Grundstück eintragen zu lassen. Im Bebauungsplan heißt es wortwörtlich: "Auf allen Grundstücken im Plangebiet wird eine Duldungsbaulast zugunsten der ....... eingetragen." Und wir wohnen hier schon 3,5 Jahre und jetzt ist dem Bauamt aufgefallen, dass wir diesen Passus im Bebauungsplan nicht umgesetzt haben und droht uns nun mit einem ornungsbehördlichen Verfahren und nennt unser Haus "einen Schwarzbau".
: : LG
: : Claudia

: : : Die Frage ist doch vielmehr, ob überhaupt eine Rechtspflicht zur Übernahme der Baulast besteht. Das würde ich doch zumindest ernsthaft in Zweifel ziehen wollen. Woraus sollte sich denn diese Rechtspflicht ergeben? Dazu müßte man mal die konkrete "Festlegung" im Bebauungsplan kennen und den beabsichtigten Inhalt der Baulast. Dass sich die Pflicht zur Übernahme direkt aus einem Bebauungsplan ergeben soll, ist mir bisher noch nie untergekommen und und erscheint mir völlig abwegig. Im Baugesetzbuch/Planungsrecht ist mir ein derart durchgreifendes Konstrukt nicht bekannt.
: : : Allein ein bauordnungsrechtliches Erfordernis als Voraussetzung für die Genehmigungsfähigkeit des Hauses kann hier meiner Ansicht nach der Auslöser sein. Nur welches? Da das Freistellungsverfahren gewählt wurde, ist es möglicherweise der Baubehörde erst jetzt aufgefallen. Die Verletzung welcher öffentlich-rechtlichen Vorschrift oder Genehmigungsvoraussetzung für das Wohnhaus wird denn bei Fehlen der Baulast durch die Baubehörde überhaupt moniert?
: : : Gegebenenfalls kann sich die Übernahme auch aus dem Grundstückskaufvertrag ergeben, wenn Sie eine Voraussetzung oder Bedingung für den Verkauf des Flurstücks war. Das wäre dann aber zivilrechtlich durchzusetzen und dürfte die Baubehörde nicht interessieren.
: : : Ohne dass ich Anhaltspunkte dafür habe, würde ich spekulieren, dass die Gemeinde durch die Baulast unzulässigerweise einen unüberwindbaren immissionsschutzrechtlichen Konflikt im Bebauungsplanverfahren umschiffen wollte. Dann wäre aber eher der Bebuungsplan hinfällig als die Zulässigkeit des Wohnhauses.
: : : Ohne Not würde ich mein Grundstück in keinem Fall durch eine Baulast belasten. Bei den Kosten würde ich mich völlig am Begünstigten schadlos halten. Der benötigt ja in aller Regel die Baulast zu irgendeinem Zweck. Im Gegenteil würde ich mir sogar die Minderung des Wertes meines Grundstücks vom Begünstigten ersetzen, wenn nicht gar versilbern lassen.
: : : Da sollte mal den Gang zum versierten Fachmann nicht scheuen.

: : : Mit freundlichen Grüßen
: : : H. Hallmackenreuther

: : :
: : : : Nachdem Sie anscheinend eine Rechtspflicht trifft die Baulast zu übernehmen, wäre es doch recht merkwürdig, wenn ein Dritter dafür die Kosten tragen müsste.
: : : : Der Dritte kann sich immerhin schlicht zurücklehnen und abwarten, während Sie ja rechtlich verpflichtet sind ....

: : : : Rechtliche Hintergründe zu der Problematik sind mir aber nicht bekannt.

: : : : : Wir sind vor 3,5 Jahren in einem Neubaugebiet ein Haus gebaut. Jetzt ist dem Bauamt aufgefallen, dass wir eine Duldungsbaulast zugunsten eines Kalksandsteinwerkes in unserer Nähe noch nicht unterschrieben haben. Wir werden wohl auch nicht umherkommen, weil es so im Bebauungsplan festgelegt ist. Die Frage ist, wer zahlt die Gebühr von 180,-€. In der Regel doch wohl der Begünstigte, also die Kalksandsteinwerke. Die Kostenfrage ist im Bebauungsplan nicht erwähnt. Ich weiß wohl, dass andere Bauherren die Gebühr bezahlt haben. Wie verhalte ich mich?
: : : : : Nächste Woche haben wir einen Termin beim Bauamt, wie soll ich mich verhalten?
: : : : : LG
: : : : : Claudia




Antworten:



Ihre Antwort

Name:
E-Mail:

Subject:

Text:

Optionale URL:
Link Titel:
Optionale Bild-URL:


[ Antworten ] [ Ihre Antwort ] [ Forum www.baurecht.de ]