Re: Einfluss von Sortimentsliste und Einzelhandels- und Zentrenkonzept auf Nutzungs�nderungsantrag

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: Hallo Bauassessor, : ein vorhabenbezogener Bebauungsplan kommt nicht in Frage. Wie sieht es eigentlich mit einer Bauvoranfrage aus, dauert diese in der Regel genaus so lange wie ein Nutzungsänderungsantrag und ist das Ergebnis dann verbindlich? : Martin : : Hallo, : : da ich beruflich in diesem Bereich unterwegs bin (wenn auch nicht in K�ln), m�chte ich mich mit Empfehlungen einzelner Gutachter zur�ckhalten. : : Statt eines Gutachtens bliebe Ihnen ja auch noch die Option, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen, in dem ein Mischgebiet festgelegt wird. Dann f�llt die Pr�fung bei einem Vorhaben mit 570 qm weg, da es nicht gro�fl�chig ist. Nur bei Vorhaben im Innenbereich (� 34 BauGB) kann eine Vertr�glichkeitspr�fung unterhalb der Gro�fl�chigkeit gefordert werden. Fragen Sie mal diesbez�glich beim entsprechenden Bauamt an. : : : : Hallo Bauamt, : : : k�nnen Sie da einen guten und engagierten Gutachter empfehlen? : : : Gru� : : : Martin : : : : Als Laie das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt K�ln argumentativ anzugreifen halte ich f�r etwas abenteuerlich. Immerhin waren an der Aufstellung des Konzepts garantiert mehr als nur eine handvoll Fachleute und Gutachter beteiligt. Ob Ihnen da Anwohner bei Ihrem Anliegen Recht geben ist dabei v�llig unerheblich. : : : : Letztlich ist es schlicht so, dass der Bauherr beweispflichtig daf�r ist, dass sein Vorhaben nicht zu einer Schadigung im Sinne des �34 Abs. 3 BauGB f�hrt (f�r ein Vorhaben im unbeplanten Innenbereich). : : : : Falls die Sch�digung nicht von vornherein offensichtlich ausgeschlossen werden kann, werden Sie nicht darum herumkommen ein eigenes Marktgutachten zu beauftragen, um so Sch�digungen auszuschliessen. : : : : Der �11 Abs. 3 BauNVO kommt �brigens nur dann zur Anwendung, wenn das Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt (im Unterschied zum o.g. unbeplanten Innenbereich). : : : : : : : : : Hallo Bauassessor, : : : : : Vielen Dank f�r die ausf�hrliche Antwort. Jetzt m�chte ich etwas konkreter werden. Bei der Stadt handelt es sich um K�ln. : : : : : Die Einordnung von Karnevalskost�men unter den zentrenrelevanten Sortimenten widerspricht der wirtschaftlichen Realit�t und behindert die weitere Entwicklung dieses Fachmarktsegmentes in K�ln. : : : : : Ich werde denn Sachverhalt und dessen Auswirkungen etwas genauer dazulegen: : : : : : Ein Betreiber eines ganzj�hrig ge�ffneten Karnevalsfachgesch�ftes ben�tigt zur Darbietung seiner Kost�me, Schminke, Per�cken und Accessoires ca. 800 m2 Verkaufsfl�che damit er als Vollsortimenter wahrgenommen wird und sich wirtschaftlich erfolgreich am Markt bew�hren kann. Will man seinen Kunden, eventuell auch Gruppen, Vereinen etc. eine entsprechende Gr��enauswahl an Kost�men anbieten, k�nnen es auch schnell mehr als 1500 m2 Verkaufsfl�che werden. : : : : : Karnevalsbekleidung wird in der K�lner Innenstadt und den Stadtteilzentren bis auf wenige Ausnahmen auf sog. Aktions- bzw. Sonderfl�chen mit Gr��en zwischen 50 � 400 m2 verkauft. Diese Fl�chen werden in der Zeit von Anfang Januar bis Karnevalssamstag betrieben. Vor und nach Karneval werden die gleichen Fl�chen zum Verkauf anderer Waren verwendet, da sich der Verkauf von Karnevalsartikeln au�erhalb dieser Zeitspanne auf den sehr teuren Fl�chen (sehr hohe Miete) nicht lohnt. Auf diesen Fl�chen wird nur ein begrenztes Karnevalssortiment angeboten. : : : : : Die gro�en Fl�chen der Karnevalsvollsortimenter befinden sich alle in Sonder- bzw. Gewerbegebieten und bieten ihren Kunden ausreichend Parkpl�tze. Dort sind die Mieten bzw. Immobilienpreise entsprechend g�nstig und der Betrieb eines ganzj�hrig ge�ffneten Karnevalsfachgesch�fts ist dort wirtschaftlich. Zweitniederlassungen in der Innenstadt k�nnen so subventioniert werden. : : : : : Die Eingruppierung von Karnevalsbekleidung innerhalb der zentrenrelevanten Sortimente und die Anwendung des neuen Steuerungssystems f�hren dazu, dass Karnevalsvollsortimenter in Zukunft auf dem K�lner Stadtgebiet ausgeschlossen werden. In der Innenstadt bzw. den Stadtteilzentren sind keine einigerma�en attraktiven Verkaufsfl�chen in entsprechender Gr��e zu einem wirtschaftlich vertretbaren Mietzinns zu finden. : : : : : Zus�tzlich bedeutet die Umsetzung des neuen Steuerungssystems eine Wettbewerbsverzerrung , da die alten Gesch�fte in den Gewerbegebieten Bestandsschutz haben und sich neue Gesch�fte in der teuren Innenstadt ansiedeln m�ssen. : : : : : Ich glaube nicht, dass es unter diesen restriktiven Bedingungen in K�ln m�glich ist, einen geeigneten Standort zu finden. Ich schlage deswegen vor, das Sortiment Karnevalsbekleidung �hnlich dem von Baum�rkten, Gartencentern und Babym�rkten zu behandeln. : : : : : F�r mich stellt sich jetzt die Frage ob die Argumentation nachvollziehbar ist und ob es �berhaupt Sinn macht die Sortimentsliste anzugreifen. : : : : : Einen habe ich noch: : : : : : Nach dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt K�ln soll es sich bei dem von uns gew�nschten Standort um einen Sonderstandort des gro�fl�chigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandels handeln. Siehe 1.1.3.4 : : : : : http://www.stadt-koeln.de/mediaasset/content/pdf15/teil_b1_stadtbezirk_innenstadt.pdf : : : : : W�re dann nicht wieder � 11 Abs. 3 BauNVO im Spiel? : : : : : Hinzukommt dass der Standort in unmittelbarer Nachbarschaft eines Bezirksteilzentrums liegt in dem sehr stark Karneval gefeiert wird. W�rde man die Anwohner fragen w�rden Sie sich �ber ein Karnevalsgesch�ft in Ihrer N�he freuen, da Sie dann nicht mehr kurz vor Weiberfastnacht in die �berf�llte Innenstadt m��ten. Wir h�tten ja sogar einen Lidl als Nachbar. Na der ist ja auch nicht zentrenrelevant sondern sichert die Nahversorgung. Warum keine Nahversorgung mit Karnevalskost�men zulassen? ;-) : : : : : Viele Gr��e : : : : : Martin : : : : : PS: Ein Nutzungs�nderungsantrag dauert in K�ln derzeit ca. 6 bis 8 Wochern bis er durch ist. Der Vermieter wird sich zweimal �berlegen ob er den Antrag stellt und vielleicht doch versuchen schneller einen anderen Mieter zu finden. : : : : : : : : : : : Hallo, : : : : : : die Frage, ob ein Sortiment zentren- oder nicht-zentrenrelevant ist, spielt in der Regel erst eine Rolle, wenn es sich um einen gro�fl�chigen Einzelhandelsbetrieb gem. � 11 Abs. 3 BauNVO handelt. D.h. in der Regel erst bei Vorhaben mit 1.200 qm Geschossfl�che bzw. - laut Rechtssprechung - mit mind. 800 qm Verkaufsfl�che. : : : : : : In Ihrem Fall gilt allerdings der � 34 BauGB (Innenbereich). Hier sind solche Betriebe auch unterhalb der Gro�fl�chigkeit unzul�ssig, wenn sie sch�dliche Auswirkungen auf andere Zentrale Versorgungsbereiche in der selben Gemeinde oder in angrenzenden Gemeinden haben. : : : : : : Da Karnevalskost�me als Bekleidung gelten (so die mir bekannte Interpretation der Bezirksregierung und der IHKn), muss also gepr�ft werden, ob durch Ihrer Realisierung der vorhandene Einzelhandelsbesatz an Karnevalsbetrieben innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche gef�hrdet wird ODER eine Ansiedlung innerhalb eines Zentralen Versorgungsbereiches dadurch verhindert wird. Das bedeutet also, dass Sie ein entsprechendes Vetr�glichkeitsgutachten in Auftrag geben m�ssen in der Hoffnung, dass es auch von den beteiligten Beh�rden akzeptiert wird. : : : : : : Einfacher w�re es daher f�r Sie, wenn das bestehende Gebiet als Mischgebiet mit einem Bebauungsplan �berplant wird und dabei die Einzelhandelsnutzung nicht �ber das �bliche Ma� eines Mischgebietes hinaus eingeschr�nkt wird. : : : : : : Alternativ k�nnen Sie versuchen, Ihren Nutzungs�nderungsantrag zu stellen und zu hoffen, dass er nicht zur�ckgestellt wird, so lange das Einzelhandelskonzept der Stadt noch nicht genehmigt wurde. : : : : : : Gru�, : : : : : : Bauassessor : : : : : : : : : : : : : Hallo, : : : : : : : ich beabsichtige in einer Stadt ein Karnevalsgesch�ft mit 570 qm VK-Fl�che zu er�ffnen. Leider hat die Stadt Karnevalskost�me in ihrer Sortimentsliste als zentrenrelevantes Sortiment deffiniert. : : : : : : : Jetzt habe ich einen Standort gefunden der laut Fl�chennutzungsplan mit M (gemischte Baufl�chen) deffiniert ist. Es handelt sich um ein bestehendes Ladenlokal, welches bis vor kurzem als Tierfuttermarkt genutzt wurde. : : : : : : : F�r das Gebiet gibt es derzeit keinen Bebauungsplan. : : : : : : : Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt geht gerade durch den Rat ist aber noch l�ngst nicht beschlossen. In diesem Konzept hat die Stadt den von mir favorisierten Standort als "Sonderstandort des gro�fl�chigen, nicht zentrenrelevanten : : : : : : : Einzelhandels" deffiniert. : : : : : : : Macht es hier �berhaupt Sinn einen Nutzungs�nderungsantrag zu stellen, da die Stadt behaupten wird, dass die neue Nutzung als Karnevalsgesch�ft im Bezug auf die Art der Nutzung gegen das Einf�gungsgebot (weil Karnevalskost�me angeblich zu den zentrenrelevanten Sortimenten geh�ren) verst��t? : : : : : : : Wer hat Tips, wer weiss Rat? : : : : : : : Martin

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