Re: Gutachter berechnet Grundstückswert im Wertgutachten falsch?


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Gesendet von H. Hallmackenreuther am 13 September, 2017 um 09:07:44:

Antwort an: Gutachter berechnet Grundstückswert im Wertgutachten falsch? posted by Tobias Kramer am 13 September, 2017 um 07:46:11:

Sehr geehrter Herr Kramer,

ohne dass man detaillierte Informationen im Einzelfall kennt oder recherchieren kann, dürfte sich Ihre Frage nicht seriös oder abschließend beantworten lassen.

Daher ein paar lose Gedanken dazu:

Es besteht die Möglichkeit, dass das Grundstück auf Grund seiner Lage und Anordnung faktisch oder rechtlich nicht vollständig "Bauland" ist und daher nicht mit dem Bodenrichtwert für Bauland anzusetzen ist. Oftmals liegen größere Grundstücke oder ehemalige landwirtschaftliche Hofstellen an der Grenze zum Außenbereich und ragen dort hinein. Der hintere Teil ist vielleicht im Flächennutzungsplan als Fläche für die Landwirtschaft oder Wald dargestellt und damit deutlich niedriger zu bewerten, weil er nicht bebaubar ist. Auch kann ein Bebauungsplan Festsetzungen treffen, die Teile des Grundstücks unbebaubar machen. Festgesetzte Grünflächen, Verkehrsflächen, etc. sind kein Bauland und auch nicht so zu bewerten. Es wäre also in Erfahrung zu bringen, wie der Gutachter zu seiner Einschätzung kommt oder was die Grundlage dafür sein könnte.

Dass allein mit zu viel oder unangemessener Größe argumentiert wird, vermag ich bei einem versierten Fachmann nicht zu glauben.

Üblicher Weise sehen die Grundstücksmarktberichte für Grundstücke, die in der Größe nennenswert vom einem dem Bodenrichtwert zugrundeliegenden Grundstück abweichen entsprechende Zu- oder Abschläge vor. Die würden den Wert allerdings nicht in dem von Ihnen beschriebenen Umfang absenken.

Schauen Sie sich in BORIS doch einmal die "Eigenschaften" des von Ihnen genannten Richtwertes an. Der wird ja für eine Art "Referenzobjekt" ermittelt. Ist Ihr Grundstück deutlich tiefer als die dort angegebene Tiefe oder weicht es hinsichtlich der Art der Nutzung oder der Ausnutzung (in Teilen) ab? Das führt auch wieder zu diversen Zu- und Abschlägen.

Ich würde ja sagen: Fragen Sie einen Fachmann. Aber ein Gutachten haben Sie ja bereits. Vielleicht nimmt sich ja ein Mitarbeiter der Geschäftsstelle des für Ihr Grundstück zuständigen Gutachterausschusses des Landes ihrer konkreten Detailfrage an. Eine kurze unverbindliche Auskunft oder Einschätzung kann man dort je nach Gesprächspartner gelegentlich mal erlangen.

Mit freundlichen Grüßen
H. Hallmackenreuther

: Guten Tag zusammen,

: ich habe einen komplexen Sachverhalt. Ich möchte ihn nachfolgend schildern.

: Ich und weitere Personen aus der Familie haben ein Haus einschließlich Grundstück geerbt. Das Haus/ Grundstück ist noch nicht verkauft, daraus folgt die Erben haben davon noch kein Geld erhalten.
: Das Haus ist im Moment in der Hand des Nachlasspflegers.
: Die laufenden Kosten zur Ermittlung weiterer Erben im Ausland sind hoch und somit hat der Nachlasspfleger, den Auftrag gegeben das Haus und Grundstück einmal zu bewerten, was es nun wirklich Wert ist, also wurde ein Wertgutachten erstellt.
:
: Angaben zum Haus:
: Das Haus hat eine Wohn- und Nutzfläche von 185 qm.
: Das Grundstück ist 1034 qm groß.
:
: Jetzt sagt der Gutachter, dass das Grundstück viel zu groß für das Haus wäre und eine angemessene Größe wäre 765 qm.
: Die restlichen 269 qm können anderweitig, ggf. von jemand anderem genutzt werden.
: Der Grundstückspreis für diese Lage nach BORIS (Bodenrichtwerte für NRW) ist 190,00 €/qm.

: Jetzt kommt der springende Punkt.
: Er berechnet die 765 qm mit einem Wert von 190,00 €/qm und kommt auf 145350,00 € Wert für das Grundstück.
: Die verbleibenden 269 qm berechnet er mit 6,00 €/qm und kommt auf 1614,00 € für das Teilgrundstück. Das Teilgrundstück könnte von jemand anderem genutzt werden und spricht von „selbständig nutzbare Teilfläche“.
: Es fallen auch folgende Begriffe: Zerlegungsmethode (Mosaikmethode)
: Richtig wäre doch die 269 qm mal 190,00 € zu rechnen = 51100,00 €, das ist doch der Wert vom Grundstück, oder?
: Stattdessen setzt er einen qm Preis von 6,00 €/qm an, also praktisch sieht er es das Teilgrundstück als Ackerland, das verstehe ich nicht.
: Woher nimmt es seine Informationen, dass das Grundstück viel zu groß ist und wieso rechnet er nicht mit einen qm-Preis von 190,00 € und nicht mit den 6,00 €/ qm. Das verstehe ich nicht.
: Wert des Grundstücks nach meiner Berechnung mit 190,00 €/qm für 1034 qm ist 196460,00 €.
: Nach Berechnung des Grundstücks vom Gutachter hat es nach seiner Ansicht nachfolgenden Wert:
: 190 € mal 765 qm = 145350,00 €
: 6 € mal 269 qm = 1614,00 €

: Summe Wert Grundstück Berechnung Gutachter beträgt 146964,00 €.

: Die Differenz von Berechnung Gutachter 146964,00 € und meiner Berechnung 196460,00 € beträgt 49496,00 € zu meinem und den anderen Erben zum Nachteil.

: Das ist doch nicht in Ordnung, wer kann mir weiterhelfen?

: Vielen Dank und freundliche Grüße

: Tobias Kramer





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