Abgeschickt von Aliaf am 09 April, 2005 um 17:47:09:
Antwort auf: ETW-Eigentümerliste mit Garagen von Jan J. am 08 April, 2005 um 15:02:14:
Guten Tag,
dazu müsste man erhebliches Fachwissen im Bereich des Wohnungseigentumsgesetzes haben.
Was hätte es gebracht Baumängel, die eh nach 5 Jahren verjährt sind, aufzudecken? Dadurch wären alle bei Verkauf offenbarungspflichtig. War also gut zumindest für die Gemeinschaft, dass dort nicht weiter gebohrt wurde. Ich würde da ausziehen, statt weiterhin dem Verwalter ein gemütliches Leben zu finanzieren.
Also Verwaltungsorgane der Wohnungseigentümergemeinschaft sind außerhalb der Eigentümerversammlung grundsätzlich nicht zur Auskunft verpflichtet. Ein Individualanspruch auf Auskunftserteilung besteht aber, soweit eine Pflicht zur Rechnungslegung besteht oder nach Treu und Glauben ein Informationsbedürfnis vorliegt.
Ein Auskunftsanspruch gegen den Verwalter steht dem einzelnen Wohnungseigentümer nur insoweit zu, als die Eigentümergemeinschaft von diesem Recht keinen Gebrauch macht. Das dem einzelnen Wohnungseigentümer zustehende Recht, Einsicht in die der jeweiligen Jahresabrechnung zugrundeliegenden Belege des Verwalters zu nehmen, kann nicht durch einen Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Weise beschränkt werden, daß die Einsicht nur dem Verwaltungsbeirat zusteht. Die Mitglieder des Verwaltungsbeirates sind grundsätzlich nur den Wohnungseigentümern insgesamt zur Auskunft verpflichtet. Den Auskunftsanspruch kann ein Wohnungseigentümer nur dann gerichtlich geltend machen, wenn er hierzu von den Wohnungseigentümern ermächtigt ist. Neben dem den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehenden Auskunftsanspruch kann nach den Grundsätzen von Treu und Glauben im Einzelfall auch ein Individualanspruch eines Wohnungseigentümers auf Auskunft gegen Mitglieder des Verwaltungsbeirates bestehen. Auch dieser Anspruch kann nur dann gerichtlich geltend gemacht werden, wenn er vorher Gegenstand einer Erörterung durch die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung war. Soviel erstmal dazu.
Droht ferner bei einem Baumangel die Verjährungsfrist abzulaufen, muss der Verwalter unverzüglich eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeiführen. Andernfalls kann er sich schadenersatzpflichtig machen. Eine Wohnanlage wurde im Jahr 1993 gebaut und abgenommen. Die Verjährungsfrist für Baumängel lief 1998 ab. Ein Wohnungseigentümer rügte seit 1995 gegenüber dem Verwalter mehrfach Baumängel, insbesondere die Bildung von Schimmel. 1998 beauftragte der Wohnungseigentümer einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens über die Baumängel. Dieser kam 1999 zu dem Ergebnis, dass in dem Gutachten näher bezeichnete Baumängel am Gemeinschaftseigentum vorlagen. Der Bauunternehmer erhob die Einrede der Verjährung, beseitigte aber gleichwohl ohne Anerkennung einer Rechtspflicht die festgestellten Baumängel. Er weigerte sich jedoch, die Sachverständigenkosten zu erstatten.
Das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) stellte in seinem Urteil zunächst klar, dass bei Baumängeln der Bauunternehmer nicht nur die Mängel beseitigen muss, sondern auch die Kosten für ein Gutachten erstatten muss, das der Untersuchung der Schadensursache und der Vorbereitung der Nachbesserung dient. Hierzu ist er aber nur bis zum Ablauf der Verjährungsfrist verpflichtet. Im vorliegenden Fall hatte er also die Zahlung der Sachverständigenkosten zu Recht verweigert. Der Wohnungseigentümer musste seinen hierdurch entstandenen Schaden allerdings nicht alleine tragen. Einen Teil dieses Betrags musste der Verwalter zahlen, da ihn an diesem Schaden ein Mitverschulden traf. Er war verpflichtet, Baumängel festzustellen, alle Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen im Hinblick auf den drohenden Ablauf der Gewährleistung hinsichtlich der Baumängel herbeizuführen. Dies hatte der Verwalter hier nicht getan und damit gegen seine Aufgaben und Pflichten verstoßen (BayObLG, Beschluss vom 18.9.2002).