Abgeschickt von Gast am 31 Maerz, 2004 um 08:24:54:
Antwort auf: Vorfälligkeitsentschädigung von Gast am 30 Maerz, 2004 um 23:35:02:
Fragen Sie das besser einen Sachverständigen für das Finanzwesen, der kann Rechnungen der Bank schnell überprüfen.
Keine Vorfälligkeitsentschädigung, sondern ein anderes Grundstück
Mit einem neuen höchstrichterlichen Urteil zeigt der Bundesgerichtshof in Karlsruhe (Az. XI ZR 398/02) Bauherren eine echte Alternative zur teuren Vorfälligkeitsentschädigung auf: Clevere Häuslebauer bieten künftig ihrer Bank eine "gleichwertige Absicherung" durch ein anderes Grundstück an.
Den Vorteil dieser Vorgehensweise beschreibt die nach Deutsche Allgemeine Direktbank (Frankfurt): Bauherren brauchen ihrem Geldhaus dann keinen Euro mehr an Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen, sondern nur die Gebühren für den Sicherheiten-Austausch. Unterm Strich sparen sie damit vier- bis fünfstellige Eurobeträge. Denn so viel darf das Geldhaus normalerweise beim Verkauf der Immobilie für vorzeitige Darlehensrückzahlung an Entschädigung verlangen.
In dem Fall hatte ein Darlehensnehmer geklagt, der sein altes Hausgrundstück inklusive Immobilie verkauft hatte und seiner Bank anbot, das ursprüngliche Darlehen auf das neu erworbene, größere (und wertvollere) Hausgrundstück in derselben Stadt abzusichern. Das Kreditinstitut hatte dies aus geschäftspolitischen Erwägungen abgelehnt. Der Bundesgerichtshof befand jedoch, dass es in solchen Fällen nicht zur Vorfälligkeitsentschädigung kommen müsse. Ein Austausch des Sicherungsmittels, also des Grundstücks, sei der Bank unter bestimmten Voraussetzungen zuzumuten. Dies sei beispielsweise dann der Fall, wenn das andere, als Ersatz angebotene Grundstück das Risiko der Bank genauso gut abdeckt wie das alte Grundstück, der Kreditnehmer alle Kosten des Sicherheiten-Austauschs trägt und die Bank auch keine sonstigen Nachteile bei der Verwaltung oder Verwertung der Ersatzsicherheit befürchten muss.
Tipp: Bauherren, die eine Immobilie mit Grundstück verkaufen und gleichzeitig eine andere bereits besitzen oder erwerben wollen, sollten ihrer Bank unter Hinweis auf das obige Urteil des höchsten deutschen Zivilgerichts (des Bundesgerichtshofs) den Austausch der Sicherheiten vorschlagen.
Andernfalls droht Bauherren dies: Wer sein mit einem Bankdarlehen belastetes Grundstück ganz normal (also ohne Austausch der Sicherheiten) verkauft, sieht sich oft hohen Bankforderungen ausgesetzt. Denn für vorzeitige Darlehensrückzahlung ist beim Verkauf aus "guten Gründen" (z.B. wegen beruflicher Veränderung, Scheidung, Arbeitslosigkeit) eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Die Bank bekommt alle wirtschaftlichen Nachteile und Kosten ausgeglichen: entgangenen Gewinn, Zinsverlust, Kosten der vorzeitigen Ablösung etc. Noch viel mehr zahlen müssen jene Bauherren, die ohne "gute Gründe" ihre Immobilie veräußern oder die teure Alt-Hypothek nur vorzeitig ablösen und gegen ein zinsgünstigeres Neu-Darlehen eintauschen wollen. In diesen Fällen darf die Bank ihr "Entgelt" praktisch frei bestimmen, verkündete einmal der Bundesgerichtshof (Az. XI ZR 226/02): Das Geldhaus darf Zuschläge bis fast 100 Prozent erheben. Der Bundesgerichtshof legte nämlich nur eine Obergrenze fest: Sittenwidrig hoch, also etwa das Doppelte des Üblichen, darf die Bankforderung nicht sein.