Re: Baulast durch Bauamt nach Kaufvertragsunterzeichnung


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Abgeschickt von K.D. am 21 November, 2007 um 13:10:22

Antwort auf: Re: Baulast durch Bauamt nach Kaufvertragsunterzeichnung von ThomasX am 21 November, 2007 um 09:06:23:

: : : Hallo, ich habe im August 2007 einen Bauträgervertrag geschlossen. Zu diesem Zeitpunkt war das Grundstück auf dem gebaut wird noch nicht vermessen. Im Okt. wurde dann die Baugenehmiguing erteilt und mit dem Bau begonnen. Anfang November hat mir nun der Bauträger den neuen (Aufgrund der Vermessung) Auszug aus dem Baulastenverzeichnis zugestellt. Da die GFZ für alle Grundstücke > 0.4 liegt hat das Bauamt div. Baulasten eingetragen, die u.a. jegliche weitere Bebauung ausschliessen (auch Gartenhaus, ...). Frage: Muss ich das so einfach hinnehmen? Vielen Dank!

: :
: : Antwort:
: : Das Bauamt trägt nicht so einfach Baulasten ein.

: : "Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde können Grundstückseigentümer und Grundstückseigentümerinnen öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlichrechtlichen Vorschriften ergeben. Baulasten werden unbeschadet der Rechte Dritter mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam und wirken auch gegenüber Rechtsnachfolgern und Rechtsnachfolgerinnen.

: : Die Erklärung bedarf der Schriftform; die Unterschrift muss öffentlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder vor ihr anerkannt werden."

: : Sie sollten sich beim Bauamt erkundigen, wer wann die Verpflichtungserklärung zur Übernahme der Baulast unterschrieben hat. Denn irgendeiner muss die Baulast unterschrieben haben. Von amtswegen wird keine Baulast auf ein Grundstück eingetragen. Dann sollten Sie prüfen ob und wann Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden sind. Vermutlich hat der Bauträger die Baulast übernommen, um die Rechtmäßigkeit der Teilung oder die Erteilung der Baugenehmigung zu erreichen. Das konnte dieser, weil er zum Zeitpunkt der Baulasteintragung wohl noch Grundstückseigentümer war. Das Bauamt hatte von dem Verkauf des Grundstückes an Sie vermutlich keine Kenntnis, wenn es vielleicht nicht mal eine Auflassungsvormerkung gab.

: : Die Baulast ist mit dem Grundstück verbunden und geht auf Sie als neuen Eigentümer über.

: : Steht von der ganzen Geschichte eventuell was im Kaufvertrag ?? Oder der Bauträger hat Ihnen da bezüglich der Bebaubarkeit was verschwiegen??

: : Unter der Beachtung der Ermittlungsgrundsätze für die GFZ (§ 19 BauNVO)können Sie 40 % der Grundstücksfläche überdecken. Das wären bei 500 qm Grundstücksfläche 200 qm für Haus, Garage, Stellplatz, Zufahrt und andere Nebenanlagen.

: : Kurze Rückinfo wäre schön.

: Hallo,
: vielen Dank schon einmal für die erklärenden Worte.
: Ich gebe hier erst einmal den rel. Teil der Baulast wieder der mich m. E. am meisten beinträchtigt:
: "Als Ausgleich für die Überschreitung der zulässigen GFZ von 0.4 aus 0.44 dürfen keine weiteren baulichen Anlagen errichtet werden. Dies gilt auch für verfahrensfreie Bauvorhaben gem. §62 BauO Bln ausgenommen Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b) (Anmerkung des Authors: Garage, Carport) auf den dafür vorgesehenen Stellplätzen , ... ."

: Leider ist dabei aber das Gebäude nicht ausgenommen worden, sodass ich nun keine Gartenhäuser o.ä. errichten darf (Wurde mir vom Bauamt auch so bestätigt) Auch ist ein Abstellraum o.ä. an der Garage/Carport nicht zulässug, da die Stellplatzfläche mit 5,0 m x 2,5 m ausgewiesen und damit wohl zu klein ist.

: Das die GFZ überschritten wird, muss dem Bauträger vorher bekannt gewesen sein (Ich hätte sie mir auch ausrechnen können, hätte die evtl. damit verbundenen Probleme aber nicht vorhergesehen). Mir gegenüber tritt der Bauträger so auf, dass er von der Baulast bzgl. der verfahrensfreien Bauvorhaben auch überrascht ist. Im Kaufvertrag steht ein Absatz der da lautet:

: "Wenn und soweit Behörden im Zusammenhang mit der Bebauung des Grundbesitzes Auflagen für die Errichtung und Nutzung des Gebäudes machen sollten, verpflichtet sich der Käufer zur Einhaltung der sich daraus ergebenden Beschränkungen."

: Der Bauträger hat evtl. zu erwartende Baulasten nie erwähnt wird dies aber nun beim Vertrieb der noch ausstehenden Objekte tun (seine Aussage). Letztendlich stellt sich für mich die Frage, ob man das nun so Kommentarlos hinnehmen muss oder ob es Möglichkeiten der Minderungs o.ä. gibt.

Antwort:
Der Bauträger MUSS davon gewußt haben, denn ohne Baulast hätte das Bauamt die Baugenehmigung nicht erteilt.
Der Bauträger hätte Sie vor Übernahme der Baulast fragen müssen. Die Baulast ist eine freiwiliige Übernahme einer Verpflichtung; die Auflage ist eine Anordnung der Behörde (Verwaltungsakt), die durch Rechtsmittel angefochten werden kann.

Praktisch kann man nicht gegen seine eigenen Bauvorlagen (z.B mit blauer Dachfarbe) in Widerspruch gehen und dann sagen ich will lieber grün. Sagt aber das Bauamt du kriegst nur grün statt blau, dann kann man in Widerspruch gehen.

Also könnte es sein, das die Klausel im KV für die Baulast unwirksam ist, da sie keine behördliche Auflage darstellt. Durch die Baulast ist m.E. eine nachträgliche Verschlechterung des gekauften Grundstückes eingetreten.

Wenn Sie können, rechnen Sie die GFZ unter Beachtung der zahlreichen Abweichungsregelungen bzw. auch Festsetzungen B-Plan usw. nach oder lassen Sie durch einen Planer nachrechnen. Eventuell ist ja im günstigsten Fall ein Rechenfehler Ursache für den Ärger.
Siehe § 19 BauNVO auf dieser Seite unter Gesetze


Vielleicht können Sie auch eine Ausnahme wegen der geringfügigen Auswirkungen auf natürliche Bodenfunktionen (§ 19 Abs. 4 Satz 4 Nr.1 BauNVO) erreichen.
Z.B. Stellplätze und ihre Zufahrten und andere Zuwegungen wasserdurchlässig befestigen.
Die Stellplatzgräße 5*2,5m ist schon Mindestgröße.

Vielleicht kriegt man so ein paar Quadratmeter rausgeschunden für das Gartenhäuschen. Aus eigener Erfahrung werden Sie es brauchen für die Unterbringung von Maschinen und Arbeitsgeräten zur Pflege des Grundstückes, Spielzeug, Fahrräder usw.

Minderung können Sie versuchen, wenn Ihnen der Bauträger eine bestimmte Eigenschaft zugesichert hat. Also Bebauung mit EFH, Carport + Zufahrt, Terrasse, Gehweg UND Gartenhaus/Abstellraum.

Sie bleiben aber für immer in der baulichen Nutzung des Grundstückes eingeschränkt.




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