Abgeschickt von bärbel am 09 November, 2005 um 16:26:10:
Antwort auf: Re: Verbietet der Bandschutz das Abschließen der Haustür? von Gast am 25 Maerz, 2004 um 12:12:59:
: Umstritten:
: Zu den Streitigkeiten zwischen Bewohnern eines Hauses
: zählt auch die Frage, ob die Haustür des Nachts
: verschlossen werden soll. Es stehen sich hier Sicherungsinteressen,
: das Haus in der Nacht durch das
: Abschließen der Haustür besser gegen unerwünschte
: Eindringlinge zu schützen, und Bequemlichkeitsinteressen
: gegenüber, die Tür insbesondere für spät kommende
: oder gehende Gäste nicht auf- und abschließen
: zu müssen. Die Hausordnungen in vielen Mietshäusern
: und auch in Wohnungseigentumsanlagen
: geben den Sicherungsinteressen den Vorrang. Sie
: sehen vor, daß die Haustür in der Nacht während
: eines festgelegten Zeitraums verschlossen sein muß.
: Brandschutzrechtliche Aspekte finden bislang wenig
: Berücksichtigung. Im Folgenden soll daher geprüft
: werden, inwieweit diese eine bestimmte Handhabung
: vorgeben.
: Die Rechtsprechung zum WEG hat sich der Thematik
: nur unter anderen Gesichtspunkten bisher genähert.
: So hat etwa das Bay0bLG (WuM 1988, 410) sich mit
: der Auslegung eines solchen Beschlusses befaßt, der
: vorsah, daß die Hauseingangstüre geschlossen zu
: halten ist, so daß sie nur mit einem Schlüssel oder
: über die Türöffnungsanlage geöffnet werden könne.
: Während das Kammergericht (ZMR 1985, 345) feststellte,
: daß ein Wohnungseigentümer nicht verlangen
: könne, daß die Miteigentümer es unterlassen, tagsüber
: kurzfristig den Schließmechanismus der Haustür
: außer Betrieb zu setzen, obwohl die Hausordnung
: vorsah, daß die Tür „generell geschlossen“ zu sein
: habe. Allerdings seien die Begriffe „geschlossen“ und
: „verschlossen“, d. h. nur mit Schlüssel zugänglich,
: keineswegs gleichzusetzen. Das Gericht stellte fest,
: daß es nicht ordnungsmäßiger Verwaltung widerspreche,
: wenn es nach dem Mehrheitswillen der Eigentümergemeinschaft
: den einzelnen Wohnungseigentümern
: unbenommen bleiben soll, tagsüber kurzfristig
: den Schließmechanismus der Haustür außer Funktion
: zu setzen, beispielsweise wenn sie sich auf oder vor
: dem Grundstück aufhalten und im Garten oder an
: ihrem Kraftzeug arbeiten.
: Das BayObLG (Rechtspfleger 1982, 218) hatte seinerzeit
: für ein überwiegend Wohnzwecken dienendes
: Gebäude festgestellt, daß die Sicherheitsinteressen
: der Inhaber von Wohnungen zu berücksichtigen sind
: und der Zweck einer mit elektrischer Sprech- und
: Öffneranlage versehenen Haustüre darin besteht, den
: Bewohnern ein bequemes Öffnen zu ermöglichen und
: das unkontrollierte Betreten des Hauses durch Unbefugte
: zu verhindern.
: Schon zuvor hatte das LG Wuppertal (Rechtspfleger
: 1972, 451 ff.) für eine entsprechende Gebrauchsregelung
: (§ 15 Abs. 2 WEG) gefordert, daß die Interessen
: der Beteiligten am Offen- oder Geschlossenhalten der
: Haustüre gegeneinander abzuwägen sind und festgestellt,
: daß ein Beschluß, der in Wohngebäuden mit
: Eigentumswohnungen das Offenhalten der Haustüre
: gestattet, nicht ordnungsgemäß ist, wenn er berechtigten
: schutzwürdigen Interessen der Minderheit zuwiderläuft
: und seine Auswirkungen sich im Wesentlichen
: gegen diese richtet. Das Gericht ging einerseits davon
: aus, daß dem Bedürfnis zur Sicherung des Sondereigentums
: vor Straftätern und dem Interesse, schon das
: Treppenhaus und erst recht die Wohnung gegenüber
: ungebetenen Besuchern durch die Sprech- und Türöffnungsanlage
: gesichert zu wissen, tageszeitabhängig
: unterschiedliches Gewicht beigemessen wird.
: Eine Sonderregelung, die auf die Sprechstunden eines
: im selben Hause praktizierenden Zahnarztes Rücksicht
: nahm, wurde nicht als ordnungsgemäßer Verwaltung
: entsprechend angesehen, da sie den
: schutzwürdigen Interessen der mit ihren Wohnungen
: an dasselbe Treppenhaus angrenzenden Wohnungseigentümer
: zuwiderlief. Diester (Rechtspfleger 1972,
: 453), sah gar das Offenhalten der Hauseingangstür als
: unzumutbar im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG an und
: verneinte das Vorliegen einer Gebrauchsregelung, die
: durch Mehrheitsbeschluß gefaßt werden kann (§ 15
: WEG).
: Brandschutz
: Der Brandschutz ist Materie der Landesbauordnungen.
: Diese sehen in allen Ländern vor, daß in jedem Gebäude
: ein erster Rettungsweg in einer festgelegten
: Entfernung von jeder Nutzungseinheit ins Freie führen
: muß, bei größeren Gebäuden ist ferner ein zweiter
: Rettungsweg notwendig. Es ist detailliert geregelt, wie
: die Rettungswege sowie Flure und Treppen, über die
: diese verlaufen, zu errichten sind. Wie die Türen, über
: die die Rettungswege ins Freie führen sollen, beschaffen
: sein müssen, ist hingegen nicht ausdrücklich
: bestimmt. Vielfach sind indes Regelungen über die
: Errichtung solcher Fenster vorhanden, über die der
: zweite Rettungsweg ins Freie führen soll. Diese müssen
: eine festgelegte Größe haben und zu öffnen sein.
: Insgesamt enthalten die Bauordnungen damit ausdrückliche
: Regelungen lediglich über die brandschutzgerechte
: Errichtung der Gebäude. Auch die Regelung,
: daß die Fenster zu öffnen sein müssen, ist so auszu-
: legen. Sie gibt also nicht vor, daß das Fenster nicht
: verschlossen sein darf, sondern bestimmt allein, daß
: das Fenster überhaupt über einen Griff oder ähnliches
: als Öffnungsmechanismus verfügen muß.
: Die in Rede stehende Frage, ob die Ausgangstüren
: abgeschlossen werden dürfen, betrifft hingegen nicht
: die Errichtung, sondern den Betrieb eines gemäß den
: Brandschutzbestimmungen errichteten Gebäudes. Ein
: Verbot, die Tür zu verschließen, kann daher allein aus
: der bauordnungsrechtlichen Generalklausel folgen,
: nach der Gebäude so zu benutzen sind, daß die öffentliche
: Sicherheit, insbesondere Leib und Gesundheit,
: nicht gefährdet werden. Um den brandschutzrechtlichen
: Gehalt dieser Bestimmung zu ermitteln,
: sind die Erfordernisse über die Errichtung der Rettungswege
: zu berücksichtigen. Das Gebot, daß jedes
: Gebäude zumindest über einen gut passierbaren ersten
: Rettungsweg verfügen muß, darf nicht leer laufen.
: Die Passierbarkeit wird durch eine Tür, die sich von
: innen nur durch ein besonderes Hilfsmittel (Schlüssel)
: öffnen läßt, aber erheblich beeinträchtigt. Besondere
: Gefahren drohen, wenn sich viele Menschen im Gebäude
: aufhalten. die über keinen Schlüssel verfügen.
: In Panik zum Ausgang laufende Menschenmassen
: können dann auch einem Schlüsselinhaber den Weg
: verstellen. Dem entspricht die in den Bundesländern -
: entweder aufgrund einer Verordnung oder einer Verwaltungsvorschrift
: - übliche Regelung, daß in Versammlungs-
: oder Verkaufsstätten die Türen auf den
: Fluchtwegen nicht verschlossen sein dürfen. Entsprechende
: Gefahrenlagen können sich auch in Wohnhäusern
: etwa bei einer Feier mit vielen Gästen ergeben.
: Ferner darf man nicht übersehen, daß der Ausbruch
: eines Feuers oder ein sonstiger Notfall die Bewohner
: psychisch besonders beansprucht, so daß sie ihren
: Schlüssel nicht schnell genug finden oder gar in der
: Wohnung vergessen könnten. Dabei sind ältere Menschen
: oder Kinder aufgrund ihrer Unerfahrenheit oder
: Hilflosigkeit besonderen Gefahren ausgesetzt.
: Die angeführten Argumente sprechen dafür, daß
: Haustüren aus brandschutzrechtlichen Gründen nicht
: verschlossen werden dürfen (so im Ergebnis auch
: Franz, in: Simon (hrsg.), Kommentar zur Bay. Bauordnung,
: 12. Aufl. Stand: Mai 1999, Art. 38 Rdn. 9). Dieses
: mag in Einzelfällen anders liegen. So mag etwa
: bei Einfamilienhäusern wegen der Überschaubarkeit
: der Situation eine andere Beurteilung angemessen
: sein. Aus dem gleichen Grund mag auch das Verschließen
: der Wohnungstür nicht zu beanstanden sein.
: Es ist aber von dem Grundsatz auszugehen, daß die
: Tür in einem Haus mit mehreren Wohneinheiten auch
: in der Nacht nicht verschlossen werden darf. Wer dem
: widerspricht, muß sich vorwerfen lassen, daß er in
: Wirklichkeit die Gefahr zu wenig berücksichtigt, daß es
: wegen des Ausbruchs eines Feuers oder aus einem
: anderen Grund zu der Notwendigkeit kommt, die Rettungswege
: benutzen zu müssen. Denn es drängt sich
: doch gerade auf, daß eine verschlossene Ausgangstür
: die Möglichkeit, das Haus zu verlassen, erheblich
: erschwert.
: Die Sicherungsinteressen haben dagegen eine weniger
: hohe Bedeutung. Zum einen ist nicht einsichtig,
: warum die Türen gerade in der Nacht abgeschlossen
: werden sollen. Die Gefahr vor Einbrüchen ist am Tage,
: wenn das Haus verlassen ist, eher größer als in der
: Nacht, wenn die meisten Bewohner zu Hause sind.
: Zum anderen könnten die Bewohner ihrem Sicherungsinteresse
: dadurch genügen, daß sie ein Schloß
: einbauen, das durch das Drücken der Türklinge von
: innen auch aufgeschlossen wird. Hier entscheidet sich,
: welchen Kostenaufwand der Hausgemeinschaft ihre
: Sicherheit wert ist.
: Konsequenzen
: Das Verschließen der Ausgangstür unter Verstoß
: gegen Bestimmungen des Brandschutzes kann sowohl
: öffentlich-rechtliche, nämlich bauordnungsrechtliche,
: als auch privatrechtliche, nämlich nachbarschaftsrechtliche,
: Rechtsfolgen zeitigen. So könnte die Bauordnungsbehörde
: den Bewohnern eines Gebäudes
: durch Ordnungsverfügung aufgeben, die Ausgangstür
: nicht zu verschließen, und für den Fall der Zuwiderhandlung
: Zwangsmittel androhen. Bei der Entscheidung
: über die Ordnungsverfügung ist den Behörden
: aber Ermessen eingeräumt, und es ist fraglich, ob
: diese ihr Entschließungsermessen dahin ausüben,
: tätig zu werden.
: Von größerer Bedeutung sind - jedenfalls in Hausgemeinschaften,
: in denen der Hausfrieden bereits gestört
: ist - die privatrechtlichen Folgen. Insoweit ist zunächst
: festzustellen, daß eine Bestimmung der Hausordnung,
: die die Bewohner zum Abschließen der Haustür verpflichtet,
: gem. § 134 BGB in Verbindung mit der bauordnungsrechtlichen
: Generalklausel unwirksam ist.
: Denn sie verpflichtet die Bewohner zu einem gesetzwidrigen,
: weil gegen die Brandschutzbestimmungen
: verstoßenden Verhalten. Kein Bewohner ist also verpflichtet,
: die Haustür abzuschließen. Vielmehr stellt
: das Abschließen der Haustür ein rechtswidriges Verhalten
: dar, das jedem Bewohner untersagt ist. Verstößt
: ein Bewohner gegen dieses Verbot, können die
: anderen ihn auch auf Unterlassung in Anspruch nehmen.
: Der Unterlassungsanspruch wurzelt darin, daß
: die Mitbewohner zumindest Mitbesitzer - in manchen
: Fällen auch Miteigentümer - zur Freihaltung von allen
: Gegenständen verpflichtet sind, über die der Rettungsweg
: führt, weil dieser für die Nutzung ihrer Wohnung
: unentbehrlich ist. Sie bilden daher eine Rechtsgemeinschaft
: im Sinne der §§ 741 ff. BGB. Derjenige
: Mitbewohner, der die Ausgangstür rechtswidrig
: verschließt, überschreitet seine Befugnisse innerhalb
: dieses Gemeinschaftsverhältnisses und verletzt den
: Mitbesitz der anderen Mitbewohner.
Ich habe folgendes Problem:
mein Vermieter verlangt, dass die Haustür den ganzen Tag und die ganze Nacht abgeschlossen sein muss! Ich wohne im Obergeschoss und muss wenn Besuch kommt runtergehen, um ihn reinzulassen...